ANA SAYFA HAKKIMIZDA KADROMUZ MAKALELER HİZMETLER İK İLETİŞİM
 
  Ticaret Hukuku
  Şirketler Hukuku
  Birleşme-Devralma
  Kuruluş İşlemleri
  Sigorta Hukuku
  Tazminat Davaları
  Sözleşmeler
  İcra-İflas Hukuku
  Medeni Hukuk
  Gayrimenkul Hukuku
  Miras Hukuku
  Boşanma Davaları
  İş Hukuku
  Fikri Hukuk
  İdare Hukuku
  Vergi Hukuku
  Sağlık Hukuku
  Ceza Hukuku
 
 
KAT MÜLKİYETİ KANUNU ( İlave Edilen Hükümler ) / 17:05:04-12/01/12

 

 

KAT MÜLKİYETİ KANUNUNA İLAVE EDİLEN TOPLU YAPILARA İLİŞKİN ÖZEL HÜKÜMLER *




 I . GENEL OLARAK :


634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununda Değişiklik Yapılmasına İlişkin 5711 sayılı Kanun 28.11.2007 gün ve 26714 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak aynı gün yürürlüğe girmiştir.

5711 sayılı Kanun, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun ( KMK ) ana yapısı ve sistematiğini değiştirmemiştir.

Yapılan değişiklikleri üç ana gurup halinde toplamak mümkündür.

Birinci olarak; madde başlıkları ve numaraları aynen korunarak KMK.nun bazı maddeleri değiştirilmiş ve uygulama olanağı kalmayan iki madde yürürlükten kaldırılmıştır.

İkinci olarak ; 5711 sayılı Kanunun 22 nci maddesi ile, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na 65 inci maddeden sonra gelmek üzere dokuzuncu bölüm olarak “Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümler “ başlığı altında ( 9 ) maddeden ibaret yeni bir bölüm ilave edilerek madde numaraları buna göre teselsül ettirilmiştir.

Üçüncü olarak da; geçici maddelerle geçiş hükümleri düzenlenmiştir.

Birinci gurupta ifade edilen değişiklikler, başka bir yazımızın konusunu teşkil etmiştir.

Bu yazıda, 634 sayılı Kanununa dokuzuncu bölüm olarak eklenen “ Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümler “ ile geçici maddeler ve yürürlükten kaldırılan maddeler inceleme konusu yapılacaktır.

Bu hükümlerle, tek yapı – tek parsel düşüncesi esas alınarak düzenlenen ve 13.04.1983 tarih ve 2814 sayılı Kanunla eklenen “ Birden Çok Yapılarda Uygulanacak Özel Hükümler “ başlıklı Ek 3 üncü maddesi ile getirilen “ bir arsa üzerindeki birden çok yapı”ya ilişkin hükümlerin de yetersiz kaldığı görülen 634 sayılı Kanunun, günümüzün yapılaşma  şartlarına uydurulması ve birden çok parsel üzerinde yükselen bloklardan oluşan “ Toplu Yapı” alışkanlıklarına yasal bir alt yapı oluşturulması amaçlanmıştır

 

 

II . TOPLU YAPILARA İLİŞKİN ÖZEL HÜKÜMLERİN GETİRDİKLERİ :

 

                Kapsam

                MADDE 66 – Toplu yapı, bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim plânına göre yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder.

                Toplu yapı kapsamındaki imar parsellerinin bitişik veya komşu olmaları şarttır. Ancak bu parseller arasında kalan ve imar plânına göre yol, meydan, yeşil alan, park, otopark gibi kamuya ayrılan yerler için bu şart aranmaz. Toplu yapı kapsamındaki her imar parseli, kat irtifakının veya kat mülkiyetinin tesisinde ayrı ayrı dikkate alınır. Ancak, toplu yapı birden fazla imar parselini içeriyorsa, münferit parseller üzerinde toplu yapı hükümlerine tâbi olacak şekilde kat mülkiyeti ilişkisi kurulamaz.

                Yapılar tamamlandıkça, tamamlanan yapılara ilişkin kat irtifakları kat mülkiyetine çevrilebilir.

 

                Madde, toplu yapının kapsamını belirlemekte ve tanımını yapmaktadır.

            Toplu yapı tanımı yapılırken, kat mülkiyetinin ve kat irtifakının niteliğini belirleyen üçüncü maddenin dikkate alındığı ve bu nitelik çerçevesinde bir tanımlama yapıldığı anlaşılmaktadır.

            Bilindiği üzere ; 634 sayılı KMK.nun 3 üncü maddesine göre “ Kat mülkiyeti, arsa payı ve anagayrımenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyet ; kat irtifakı arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi” dir.

                Bu tanımlamaya göre, toplu yapı nitelendirilmesi yapılabilmesi için ;

-              Bir veya birden çok( birbirine bitişik yada komşu ) imar parseli üzerinde birden çok yapı olmalıdır.

-              Bu yapılar arasında, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler  bakımından bağlantı bulunmalıdır.

-              Tüm yapılar ve ortak yerler için yönetim yönünden de bağlantı olmalıdır.

 

  Toplu yapı kapsamındaki imar parselleri arasında, imar planına göre kamuya ayrılan yol, meydan, yeşil alan, park, otopark gibi yerlerin bulunması halinde, bu parsellerin bitişik veya komşu olmaları şartı aranmaz.

Maddede  ayrıca, toplu yapı kapsamındaki her imar parselinin kat irtifakının veya kat mülkiyetinin tesisinde ayrı ayrı dikkate alınacağı; ancak, birden çok imar parselinin söz konusu olduğu toplu yapılarda, münferit parseller üzerinde toplu yapı hükümlerine tabi olacak şekilde kat mülkiyeti kurulamayacağı belirtilmek suretiyle, kat mülkiyeti rejimine geçişte bütünlüğün korunmasına özen gösterildiği anlaşılmaktadır.           

 

                Ortak yerler

                MADDE 67 – Toplu yapı kapsamında olup, bütünüyle bu kapsamdaki bağımsız bölümlerin ortak kullanma ve faydalanmasına tahsis edilmiş bulunan parsellerin malik hanesine, tahsis edildikleri toplu yapı kapsamındaki diğer parsellerin ada, parsel, blok ve bağımsız bölüm numaraları gösterilmek suretiyle tapu siciline kaydedilir ve bu suretle tahsis edildikleri parsellerde bulunan bağımsız bölümlerin ortak yeri olur.

                Toplu yapı kapsamında bulunan birden çok yapının ortak sosyal ve alt yapı tesisleri bulundukları parsel veya yapıya bakılmaksızın, tahsis edildikleri bağımsız bölümlerin ortak yeri sayılır.

               

                634 sayılı KMK.nun sistematiği içinde, genel tanımlamalar ikinci maddede yer almaktadır.

                Bu maddedeki tanımlamaya göre “anagayrımenkulun bağımsız bölümleri dışında kalıp, korunma ve ortaklaşa kullanma ve faydalanmaya yarayan yerler,  ortak yerlerdir.”

            Kanun koyucunun 67 inci madde ile, toplu yapılar yönünden ortak yerleri açıklığa kavuşturmak ve toplu yapılardaki ortak yerlerin tapu siciline tescili biçimini düzenlemek ihtiyacı hissettiği anlaşılmaktadır.

            Madde, özellikle toplu yapılardaki ortak yerlerin tescil biçimi yönünden önem taşımaktadır.

            Maddeye göre; toplu yapılarda, ortak kullanma ve faydalanmaya tahsis edilen parsellerin malik hanesine, tahsis edildikleri diğer parsellerin ada, parsel, blok ve bağımsız bölüm numaraları gösterilmek suretiyle tescil edilir ve bu şekilde, ortak kullanma ve faydalanmaya tahsis edilen parseller, tahsis edildikleri parsellerde bulunan bağımsız bölümlerin ortak yeri durumuna gelir.

            Bu hükme paralel bir hüküm de 634 sayılı KMK. nun 10 uncu maddesine ilave edilen fıkrada mevcuttur.

            Orada, ortak yararlanmaya tahsis edilen bağımsız bölümlerin malik hanesine, bunlardan yararlanan bağımsız bölümlerin numaraları yazılmak suretiyle kat mülkiyeti kütüğüne tescil edileceği belirtilmiştir.

            Bağımsız bölüme bağlı mülkiyet düzenlemesi, kat mülkiyeti kavramının özüne uygun düşen ve bağımsız bölümlerin el değiştirmesinde bürokratik işlemler yönünden basitlik sağlayan ve kat malikleri arasındaki değişikliği ortak yerler üzerindeki hak ve düzenlemelerin dışında tutan bir düzenleme şekli olarak ortaya çıkmaktadır.

           

               

 

 

                Vaziyet plân ve projeleri

                MADDE 68 – Toplu yapılarda; yapıların konumları, ortak nitelikteki yerler ve tesisler, bunların kullanılış amaç ve şekilleri, toplu yapı kapsamındaki parsel veya parsellerin tamamını kapsayacak şekilde, bir bütün olarak ilgili makamlarca onaylanmış imar plânı hükümlerine uygun olarak hazırlanmış vaziyet plânında ve projelerde belirtilir.

                Kamuya ayrılan yerlerin düzenlenmesi, işletilmesi ve bakımı, bu konuda yetkili kamu kurumu ile mutabakat sağlanması hâlinde, kamunun kullanımını kısıtlamamak şartıyla toplu yapı yönetimince üstlenilebilir.

                Toplu yapı uygulamasında, kat mülkiyetinin ve kat irtifakının tesisine, aranacak belgelere, tapuda yapılacak işlemlere ilişkin hususlar, Bayındırlık ve İskân Bakanlığınca hazırlanacak bir yönetmelikle düzenlenir.

 

                Bu madde,toplu yapılarda kat mülkiyetinin kurulması için gerekli en önemli belgeler arasında yer alan vaziyet plan ve projelerinde, yapıların konumu yanında ve özellikle ortak yerler ve tesisler ile bunların kullanılış amaç ve şekillerinin belirtilmesi zorunluluğunu getirmektedir.

            Kat mülkiyetinin kurulması başlıklı 12 inci madde 5711 sayılı Kanunun 5 inci maddesi ile değiştirilmiş ve birden çok yapıların yerleşimlerini gösteren vaziyet planı da kat mülkiyetinin kurulması için tapu idaresine verilmesi gereken zorunlu belgeler arasında sayılmıştır.

            12 inci maddede yapılan değişikliğe paralel şekilde, bu madde ile de kat mülkiyeti uygulamasında vaziyet planının içeriği tam olarak açıklığa kavuşturulmuş olmaktadır.

            Maddenin ikinci fıkrası, esas itibariyle yetkili kamu kurumuna ait olan, kamuya terk edilen yerlerin düzenlemesi, işletilmesi ve bakımının, kamunun kullanımına engel olmamak ve yetkili kamu kurumu ile mutabakat sağlamak koşulu ile toplu yapı yönetimince yapılmasına olanak vermektedir.

            Maddenin son fıkrasında sözü edilen yönetmeliğin,Bayındırlık ve İskân Bakanlığı tarafından, Kanunun yürürlüğe girdiği tarih olan 28.11.2007 tarihinden itibaren altı ay içinde çıkarılması gerekmektedir. ( Geçici Madde : 1 )

           

           

                Yönetim

                MADDE 69 – Toplu yapı kapsamında bulunan parsel ve parsellerdeki birden çok bağımsız bölümü kapsayan ana yapıda ortak yerleri bulunan blok yapıların her biri, kendi sorunlarına ve yalnız o bloğa ait ortak yerlere ilişkin olarak, o blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan blok kat malikleri kurulunca yönetilir. Bir parselde blok niteliğinde olmayan yapılar varsa veya bu nitelikteki yapılarla blok yapılar aynı parselde yer alıyorsa, kendi sorunlarına ve o parsele ait ortak yerlere ilişkin olarak, o parselde bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan kat malikleri kurulunca yönetilir. Yönetim plânında blokların ve blok niteliğinde olmayan yapıların idare tarzı ayrıca belirtilir.

                Bir adada birden çok parsel yer alıyorsa, adayı oluşturan parsellere ait ortak yerler, o adada bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan ada kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır. Bu yetki, yönetim plânında ada temsilciler kuruluna verilebilir. Yönetim plânında başka türlü düzenlenmemişse, ada temsilciler kurulu, blok yapılarda her blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerince seçilen blok yöneticileri ve blok niteliğinde olmayan yapıların bağımsız bölüm maliklerince seçilen temsilcilerden oluşur. Ada temsilciler kurulu üyelerinin sayısı ve nasıl seçileceği toplu yapının özelliği dikkate alınarak yönetim plânında belirtilir. Ada temsilciler kurulunda bu yöneticiler ve temsilciler yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısı kadar oy hakkına sahiptirler.

                Toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesisler, bu kapsamda yer alan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan toplu yapı kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır. Bu yetki, yönetim plânında toplu yapı temsilciler kuruluna verilebilir. Yönetim plânında başka türlü düzenlenmemişse, toplu yapı temsilciler kurulu, blok yapılarda her blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerince seçilen blok yöneticileri ve blok niteliğinde olmayan yapıların bağımsız bölüm maliklerince seçilen temsilcilerden oluşur. Toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin sayısı ve nasıl seçileceği toplu yapının özelliği dikkate alınarak yönetim plânında belirtilir. Toplu yapı temsilciler kurulunda bu yöneticiler ve temsilciler yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısı kadar oy hakkına sahiptirler.

 

Kat mülkiyeti uygulamasında, kat malikleri kurulu en önemli ve asıl organdır. Kat malikleri kurulu, hem tek karar organı ; hem de yönetim ve denetim organı durumundadır.

          KMK. nun “ Genel Kural “ başlıklı 27 nci maddesinde bu durum “ Anagayrımenkul, kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartiyle, bu kurul tarafından kararlaştırılır. “ şeklinde ifade edilmiştir.

 

          Toplu yapılarda yönetim hususunu düzenleyen bu maddede, blok yapı ile blok niteliğinde olmayan yapılar da dolaylı şekilde tarif edilmektedir.

Bu tanımlamaya göre ; blok ,”birden çok bağımsız bölümü kapsayan ana yapıda ortak yerleri bulunan” yapıdır.

            Anagayrımenkuldeki esas yapı anlamındaki ( KMK. madde: 2 ) ana yapıda ortak yerleri bulunmayan yapılar ise blok niteliğinde değildir.

Maddenin gerekçesinde, blok yapı kavramı ile bitişik olarak yapılmış ortak duvar ve çatılar bulunan ikiz yapıların da blok yapı olduğunun anlatılmak istendiği belirtilmiştir.

Maddede iki ayrı yönetim şekli öngörülmüştür.

Birinci yönetim şekli, blokların kendi sorunları ile ilgili yönetim ; ikinci yönetim şekli ise, toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesislerin yönetimidir.

Blok yapıların her biri, kendi sorunlarına ve yalnız o bloğa ait ortak yerlere ilişkin olarak, o blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan kat malikleri kurulunca yönetilecektir.

Blok niteliğinde olmayan yapıların veya bu nitelikte yapılarla blok yapıların birlikte bulunduğu parsellerde, kendi sorunlarına ve parsele ait ortak yerlere ilişkin olarak yönetim yetkisi , o parselde mevcut bağımsız bölüm maliklerinden oluşan kat malikleri kuruluna aittir.

Bir adada birden çok parsel bulunması halinde, bu adayı oluşturan parsellere ait ortak yerler, o adada mevcut bağımsız bölüm maliklerinden oluşan kat malikleri kurulunca yönetilir. Bu kat malikleri kurulu, ada kat malikleri kurulu olarak adlandırılmıştır.

Toplu yapı kapsamındaki ortak yapı,yer ve tesisler de, bu kapsamda yer alan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan toplu yapı kat malikleri kurulu tarafından yönetilir.

Ortak yerlerle, ortak yapı, yer ve tesisler için yönetim yetkisine sahip ada kat malikleri kurulu ve toplu yapı kat malikleri kurulu, yönetim tarzını, karar ve uygulamaları ile bizzat belirlemek yetkisine sahiptir.

Adı geçen kurulların, bu konudaki yetkileri oldukça geniş olup; sadece yasanın emredici hükümleri ile sınırlıdır.

Ada kat malikleri kurulu ve toplu yapı kat malikleri kurulunun bu yetkisi, yönetim planında hüküm bulunmak koşulu ile temsilciler kuruluna bırakılabilir.

Temsilciler kurulları, ada kat malikleri kurulu için ada temsilciler kurulu ; toplu yapı kat malikleri kurulu için de toplu yapı temsilciler kurulu olarak adlandırılmıştır.

Yönetim planında başka türlü bir düzenleme yapılmadığı takdirde; ada temsilciler kurulu ve toplu yapı temsilciler kurulu , blok yapılarda her blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerince seçilen blok yöneticileri ve blok niteliğinde olmayan yapıların bağımsız bölüm maliklerince seçilen temsilcilerden oluşur.

Yönetim planında, başka türlü bir kurul oluşumu öngörülebilir.

Bu kurulların nasıl seçileceği ve kaç kişiden oluşacağı, toplu yapının özelliği dikkate alınmak suretiyle yönetim planında gösterilmelidir.

Her iki temsilciler kurulunda da, yönetici ve temsilciler, yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısı kadar oy hakkında sahiptir.

Temsilcilerin sahip bulundukları oy sayısı yönünden yapılan düzenleme, emredici nitelikte olduğundan, yönetim planında , bu hükme aykırı bir düzenleme yapılması mümkün değildir.

         

                Yönetim plânı ve değiştirilmesi

                MADDE 70 – Toplu yapı kapsamındaki yapı ve yerler için tamamını kapsayan bir tek yönetim plânı düzenlenir. Yönetim plânı, toplu yapı kapsamındaki bütün kat maliklerini bağlar. Yönetim plânının değiştirilebilmesi için, toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının beşte dördünün oyu şarttır.

                Geçici yönetimle ilgili yönetim plânı hükümleri, toplu yapı alanındaki bağımsız bölüm maliklerinin beşte dördünün oylarıyla değiştirilebilir.

 

Bu maddenin birinci fıkrasında; toplu yapı kapsamındaki bütün yapı ve yerlerin yönetiminde bütünlük sağlanması amacına yönelik şekilde, bu yapıların tamamını kapsayacak ve tüm kat maliklerini bağlayacak  tek bir yönetim planı düzenleneceği belirtilmiş ve yönetim planının değiştirilebilmesi için gerekli karar nisabı, 28 inci maddenin üçüncü fıkrasına paralel şekilde ve emredici olarak düzenlenmiştir.

Karar nisabı, toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tam sayısının beşte dördüdür.

Maddenin ikinci fıkrası, toplu yapı temsilciler kurulu oluşuncaya kadar geçecek dönemdeki yönetim planı değişikliği ihtiyacını karşılamaktadır.

Bu dönemde yetkili kurul, toplu yapı alanındaki kat maliklerinden oluşan kurul olup; karar nisabı yine kat maliklerinin beşte dördüdür.

 

                Yönetici ve denetçi atama

                MADDE 71 – Yönetim plânında başka türlü düzenlenmedikçe, blok kat malikleri kurulu blok için, blok niteliğinde olmayan yapıların yer aldığı parseldeki kat malikleri kendilerine özgülenen ortak yer ve tesisler için, toplu yapı temsilciler kurulu ise toplu yapı kapsamındaki bütün ortak yapı, yer ve tesisler için yönetici ve denetçi atar.

                Blok yöneticisi ve denetçisi, bloktaki kat maliklerinin; blok niteliğinde olmayan yapıların ortak yer ve tesisleri için yönetici ve denetçi, bu yapılardaki kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından seçilir. Toplu yapı kapsamındaki bütün ortak yapı, yer ve tesisler için yönetici ve denetçi ise, toplu yapı temsilciler kuruluna katılan yönetici ve temsilcilerin, yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısının salt çoğunluğunun oyu ile atanır.

 

             Yukarıda da belirtildiği üzere; kat mülkiyeti uygulamasında, kat malikleri kurulu hem karar, hem yönetim ve hem de denetim organı olarak görev yapan en önemli ve asıl organ niteliğindedir.

            Kat malikleri kurulu, genel kural olarak, yönetim yetkisini bizzat kullanabileceği gibi; bu yetkisini seçeceği bir yönetici veya üç kişilik yönetim kurulu eli ile de kullanabilir.

          Diğer bir ifade ile, kat malikleri kurulu tarafından, yönetici veya yönetim kurulu seçilmesi zorunlu olmayıp ; ihtiyaridir. ( KMK. Madde : 34/1 )

          Yönetici veya yönetim kurulu atanmasının ihtiyari olduğu, KMK. nun 34 üncü maddesinin birinci fıkrasında; “ Kat malikleri, anagayrımenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye ( Yönetici ), kurula da ( Yönetim Kurulu ) denir.” biçiminde ifadesini bulmuştur.

          Denetim yetki ve görevi yönünden de, durum aynıdır. ( KMK. Madde : 41 )

          Toplu yapılara ilişkin özel hükümlerde, kanun koyucunun, bağımsız bölüm adedinin çokluğunu ve toplu yapılardaki yönetim ve denetim zorluklarını dikkate alarak (ve haklı olarak) gerek yönetim ve gerekse denetim görevleri yönünden bu kuraldan ayrılıp; toplu yapılarda yönetici ve denetçi atanmasını zorunlu hale getirdiği görülmektedir.

          Bu hükme göre ; yönetim planında başkaca bir düzenleme yer almadığı takdirde, blok kat malikleri kurulu blok için, blok niteliğinde olmayan yapıların yer aldığı parseldeki kat malikleri kendilerine özgülenen ortak yer ve tesisler için, toplu yapı temsilciler kurulu ise toplu yapı kapsamındaki bütün ortak yapı, yer ve tesisler için yönetici ve denetçi atamak zorundadır.

          Maddede, üç ayrı yöneticilik ve denetçilik görevi ve atanması öngörülmüştür :

-          Birincisi, blok yöneticisi ve blok denetçisi;

-          İkincisi, blok niteliğinde olmayan yapıların yer aldığı parseldeki ortak yer ve tesisler için yönetici ve denetçi;

-          Üçüncüsü de, toplu yapı kapsamındaki bütün ortak yapı, yer ve tesisler için yönetici ve denetçi.

          Bu yönetici ve denetçilerin kimler tarafından atanacağı da önem taşımaktadır.

          Yasal düzenlemeye göre ; blok yöneticisi ve denetçisi, o blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan kat malikleri kurulu tarafından ;

          Blok niteliğinde olmayan yapıların yer aldığı parseldeki ortak yer ve tesisler için yönetici ve denetçi, o parseldeki kat malikleri tarafından ;

          Toplu yapı kapsamındaki bütün ortak yapı, yer ve tesisler için yönetici ve denetçi ise, toplu yapı temsilciler kurulu tarafından atanacaktır.

          Maddenin ikinci fıkrasında, yönetici ve denetçi seçimindeki karar nisabı belirlenmiştir.

          Blok kat malikleri kurulu ile blok niteliğinde olmayan yapıların yer aldığı parseldeki kat malikleri yönünden öngörülen karar nisabı, kat maliklerinin sayı ve arsa payı  çoğunluğudur.

          Burada öngörülen çoğunluk, genel hüküm niteliğindeki KMK.nun 34/4 üncü maddesinde olduğu gibi, hem sayı ve hem de arsa payı çoğunluğunu gerektiren, nitelikli çoğunluktur.

          Toplu yapı kapsamındaki bütün ortak yapı, yer ve tesisler için yönetici ve denetçi seçiminde ise; sayı ve arsa payı çoğunluğu değil; salt çoğunluk öngörülmüştür.

          Bu görevdeki yönetici ve denetçi, toplu yapı temsilciler kuruluna katılan yönetici ve  temsilcilerin, yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısının salt çoğunluğu ile seçilecektir.

          Burada salt çoğunluk olarak ifade edilen çoğunluk, yarıdan bir fazla değil,yarıdan fazla çoğunluk olarak anlaşılmak gerekir.

          Salt çoğunluktan ne şekilde anlaşılması gerektiği , 5711 sayılı Kanunun 15 inci maddesi ile değişik KMK.nun 30 uncu maddenin ikinci fıkrasının incelenmesi sırasında etraflı şekilde açıklandığından, burada tekrar edilmesine gerek görülmemiştir.

           

                Ortak giderlere katılma

                MADDE 72 – Toplu yapı kapsamındaki belli bir yapıya veya yapıların sadece birkaçındaki kat maliklerinin ortak kullanım ve yararlanmasına tahsis edilmiş ortak yer ve tesislere ilişkin ortak giderler, o yapılardaki kat malikleri tarafından, bütün bağımsız bölümlerin ortak kullanım ve yararlanmasına tahsis edilmiş tesis ve yerlere ilişkin ortak giderler ise bütün kat malikleri tarafından karşılanır.

                Blok kat malikleri, toplu yapı temsilcileri ve geçici yönetim kurulu kararları, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununun 68 inci maddesinin birinci fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır.

                Kat malikleri, toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya bunların başka bir parselde veya kamuya ait alanlarda bulunduğunu veya bağımsız bölümlerinin veya kendilerinin durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle toplu yapı ortak gider payını ve toplanacak avansı ödemekten kaçınamazlar.

 

Madde, ortak yer ve tesislere ilişkin giderlere katılma şeklini, emredici biçimde düzenlemektedir.

Bu katılım, ortak yer ve tesislerin tahsis şekline göre değişmektedir.

Toplu yapı kapsamındaki belli bir yapıya veya yapıların birkaçındaki kat maliklerinin ortak kullanım ve yararlanmasına tahsis edilen yer ve tesislere ilişkin ortak giderler, o yapılardaki kat malikleri tarafından karşılanacaktır.

Bütün bağımsız bölümlerin ortak kullanım ve yararlanmasına tahsis edilmiş tesis ve yerlerle ilişkin ortak giderler yönünden sorumluluk ise bütün kat maliklerine aittir.

Maddede, hangi ortak giderlere, hangi kat maliklerinin katılacağı düzenlenmiş olmakla birlikte, bu giderlere katılma payı yönünden bir düzenleme yapılmamış olduğundan; anagayrımenkulün genel giderlerine katılmaya ilişkin 20 nci maddenin, ortak giderlere katılma payı bakımından uygulanması gerektiği muhakkaktır.

Gerek KMK.nun 20 nci maddesinin genel hüküm niteliğini taşıması ve gerekse aşağıda inceleme konusu yapılacak olan 74 üncü maddenin açık hükmü, böyle bir uygulamayı icap ettirmektedir.

Maddenin ikinci fıkrasında, blok kat malikleri, toplu yapı temsilcileri ve geçici yönetim kurulu kararlarının, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununun ( İİK.) 68 inci maddesinin birinci fıkrasında belirtilen belgelerden sayılacağına ilişkin, KMK.nun 37 nci maddesinin son fıkrasına benzer bir hüküm yer almaktadır.

Bilindiği üzere ; İİK.nun birinci fıkrasında sayılan belgeler, itirazın kesin olarak kaldırılmasını sağlayan belgelerdir.

Burada dikkati çeken husus, blok niteliğinde olmayan yapıların yer aldığı parseldeki kat malikleri ve ada kat malikleri kurulu tarafından alınan kararlara aynı ayrıcalığın tanınmamasıdır.

Maddenin üçüncü fıkrası, genel hüküm niteliğindeki 20 nci maddenin ( c ) fıkrasına benzer bir hüküm getirmektedir.

Bu hükme göre ; kat malikleri, toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek suretiyle, ödeme yükümlülüğünden kaçınamayacakları gibi; ortak yapı, yer ve tesislerin başka bir parselde veya kamuya ait alanlarda bulunduğu veya bağımsız bölümlerinin ya da kendilerinin durumu dolayısıyla bunlardan yararlanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle de bu yükümlülükten kaçınamazlar.

 

                Geçici yönetim

                MADDE 73 – Yönetim plânında toplu yapı temsilciler kurulu oluşuncaya kadar, bu kurulun görevlerini üstlenmek, yetkilerini kullanmak ve kurulun oluşması için gerekli girişim ve çağrılarda bulunmak üzere, bir geçici yönetim kurulması öngörülebilir. Bu takdirde yönetim plânında geçici yönetimin nasıl oluşacağına ve ne zamana kadar devam edeceğine ilişkin hükümlere yer verilir. Geçici yönetim en geç toplu yapının bitimini izleyen bir yıl sonrasına kadar devam edebilir. Bu süre, her halde toplu yapı kapsamındaki ilk yapı ruhsatının alınmasından itibaren on yıl geçmekle sona erer.

 

Bu madde, toplu yapı temsilciler kurulu oluşuncaya kadar geçecek süre içinde bir yönetim boşluğu meydana gelmesinin önlenmesi amacı ile sevk edilmiştir.

Geçici yönetim gerekli görüldüğü takdirde, bu yönetimin şekli ve süresinin yönetim planında düzenlenmesi gerekmektedir.

Yönetim planında yer almadığı ve düzenlenmediği sürece, geçici yönetim oluşturulması mümkün değildir.

Maddede, geciçi yönetimin mahiyetine uygun şekilde ve emredici olarak, geçici yönetimin devam edebileceği süre belirlenmiştir.

Bu süre, toplu yapı kapsamındaki ilk yapı ruhsatının alınmasından itibaren on yılı geçmemek üzere; en geç toplu yapının bitimini izleyen bir yıla kadardır.

 

                Uygulanacak diğer hükümler

                MADDE 74 – Bu bölümde öngörülen özel hükümler saklı kalmak kaydıyla, bu Kanunda yer alan bütün hükümler, toplu yapılar hakkında da aynen veya kıyas yoluyla tatbik edilir."

 

Bu maddede, ilave edilen dokuzuncu bölümün başlığında yer aldığı şekilde; toplu yapılara ilişkin hükümlerin özel hükümler olduğu bir daha vurgulanmak suretiyle, KMK. nunda bulunan diğer hükümlerin toplu yapılara da uygulanabileceği hususuna , hiçbir tereddüde yer bırakmayacak  şekilde açıklık getirilmiştir.

 

             MADDE 24 – 634 sayılı Kanunun 18 inci maddesinin son fıkrası ile ek 3 üncü maddesi yürürlükten kaldırılmıştır.

 

             Bu madde ile, 634 sayılı KMK.nun 18 inci maddesinin son fıkrası ve ek 3 üncü fıkra yürürlükten kaldırılmaktadır.

          Bilindiği üzere ; KMK.nun 18 inci maddenin birinci fıkrası, kat maliklerinin borçlarını saymakta; ikinci fıkrası, bu borçları yerine getirmeyen kiracı, oturma hakkı sahibi ile bağımsız bölümden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananları da kat malikleri ile birlikte müteselsilen sorumlu tutmaktadır.

          Yürürlükten kaldırılan son fıkrada, giderlere ve sigorta primlerine ait 20 nci maddenin saklı tutulduğu belirtilmek suretiyle ; bu borçlar yönünden müteselsil sorumluluk kuralının geçerli olmadığı ifade edilmektedir.

          Halbuki ; 13.04.1983 tarihli ve 2814 sayılı Kanunla, KMK.nun 22 nci maddesi değiştirilmiş ve 20 nci maddede sözü edilen ortak giderler yönünden de aynı şekilde müteselsil sorumluluk kuralı getirilmiş olduğundan, 18 inci maddenin son fıkrası 2814 sayılı kanunla yapılan değişikliğin yürürlüğe girdiği 14.04.1983 tarihinden bu yana “ ölü hüküm “ halinde mevcudiyetini sürdürmektedir.

          5711 sayılı Kanunun 24 üncü maddesi ile bu duruma son verilmiştir.

          Yürürlükten kaldırılan ek 3 üncü madde, birden çok yapılarda uygulanacak özel hükümlerin yer aldığı bir madde olup; 5711 sayılı Kanunla toplu yapılara ilişkin yeni hükümler getirildiğinden doğal olarak yürürlükten kaldırılması gerekmektedir.

 

             GEÇİCİ MADDE 1 – Bu Kanun gereğince hazırlanması gereken yönetmelik, Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren altı ay içinde hazırlanır.

 

             Bu maddede; 68 inci maddenin son fıkrasında,Bayındırlık ve İskân Bakanlığı tarafından (Toplu yapı uygulamasında, kat mülkiyetinin ve kat irtifakının tesisine, aranacak belgelere, tapuda yapılacak işlemlere ilişkin olarak ) hazırlanacağı belirtilen yönetmeliğin,   Kanunun yürürlük tarihinden itibaren altı ay içinde çıkarılacağı hükme bağlanmaktadır.

          Belirlenen altı aylık süre 28.05.2008 tarihinde dolmaktadır.

 

             GEÇİCİ MADDE 2 – 13/4/1983 tarihli ve 2814 sayılı Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önce kat irtifakı kurulmuş binalarda yönetim plânı olmasa dahi 12 nci madde hükümlerine göre kat mülkiyeti kurulur.

 

             Bilindiği üzere, KMK.nun 12 nci maddesine göre; yönetim planı kat mülkiyetinin kurulması için ibrazı zorunlu belgelerdendir.

             Bu geçici madde ile ; 634 sayılı kat mülkiyeti kanununun bazı maddelerinin değiştirilmesine ve bu kanuna yeni bazı maddeler eklenmesine dair 2814 sayılı kanunun yürürlüğe girdiği 14.04.1983 tarihinden önce kat irtifakı kurulmuş binalar için, yönetim plânı ibrazı zorunluluğunu kaldırılmaktadır.

          Bu şekilde ; yönetim plânı düzenlenmesi yönünden sorun yaşayan binaların kat mülkiyetine geçişinde kolaylık sağlanmış olmaktadır.

          .

             GEÇİCİ MADDE 3 – Bu Kanunun yürürlüğe girmesinden önce kurulan toplu yapılara ait yönetim plânları, yürürlük tarihinden itibaren en geç altı ay içinde bu Kanun hükümlerine uyarlanır. Yönetim plânında bu yönde değişiklik yapılması için mevcut kat malikleri kurulunun salt çoğunluğu yeterlidir. Mevcut toplu yapı yönetimleri, yönetim plânı değişip buna göre yönetici seçilene kadar geçici yönetim olarak görevini sürdürür. Toplu yapı yöneticisi seçimi, en geç yönetim plânının değişimini takip eden üç ay içinde yapılır.

 

             Başbakanlık tarafından TBMM ne sevk edilen tasarıda ve Komisyonun kabul ettiği metinde bulunmayan ve genel kuruldaki görüşmeler sırasında ilave edildiği anlaşılan bu maddeye göre ; 5711 sayılı Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten ( 28.11.2007 ) önce kurulan toplu yapılara ilişkin yönetim planlarının en geç altı ay içinde, yani en geç 28.05.2008 tarihine kadar bu Kanun hükümlerine uyarlanması zorunludur.

          “Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önce kurulan toplu yapılar” deyimi ile bu tarihten önce kat mülkiyeti kütüğüne kaydedilen toplu yapıların kastedildiği açıktır.(KMK.Madde:11 )

          Uyarlama amacı ile yapılacak yönetim plânı değişikliği için salt çoğunluk yeterli görülmüştür.

          Yukarıda  71 inci maddenin incelenmesi sırasında açıklandığı üzere; salt çoğunluk, yarıdan fazlayı ifade etmektedir.

          Madde gereğince; toplu yapı yöneticisinin ( Madde: 71 )  yönetim plânı değişikliğinden  itibaren en geç üç ay içinde seçilmesi gerekmektedir.

          Toplu yapı yöneticisi seçilinceye kadar geçecek süre içinde, mevcut yönetim, geçici yönetim sıfatı ile görevini sürdürecektir.( Madde: 73 )

           

         

         

         

                                                  


İSTANBUL BAROSU DERGİSİ’NİN 2008/2 SAYISINDA YAYIMLANMIŞTIR.

* ORHAN YILMAZ




 



       
         
Bu yazı 2897 kere okundu
 
 





   
  Diğer Başlıklar  
İFLASIN ERTELENMESİ-İBD.2009-1
     İFLASIN ERTELENMESİ *                               &>>
YASAL TEMERRÜT FAİZİ ORANLARI DEĞİŞTİ
  A - GİRİŞ : Bilindiği üzere, gerek yasal kapital faizi ve gerekse yasal  temerrüt faizi yönünden uygulanması gereken hükümler , 19.12.1984 gün ve 18610 sayılı Resmi Gazete ile y>>
KAT MÜLKİYETİ KANUNU ( Değiştirilen Hükümler)
  KAT MÜLKİYETİ KANUNUNDA YAPILAN DEĞİŞİKLİKLER *                           I. GENEL OLA>>
HUKUK MUHAKEMESİNDE YENİ BİR USUL MÜESSESESİ : GİDER AVANSI
                   Bilindiği üzere; hukuk muhakemesinde köklü değişiklikler yapan ve büyük yenilikler getiren 6100 sayı>>
ÇEKİŞMESİZ YARGI İŞLERİNDE GÖREVLİ MAHKEME
                                       >>
   
Toplam 5 kayıt bulundu      Sayfa,   1
 
     
 
 
 

 

Her Hakkı Saklıdır. 2011. Merkez Avukatlık ve Danışmanlık